En Albanie, le paradis d’Ivanka Trump et Jared Kushner met le feu aux poudres

Sur l’île de Sazan et le littoral sauvage de Zvërnec, Ivanka Trump et Jared Kushner participent à l’un des projets immobiliers les plus ambitieux jamais envisagés en Albanie. Hôtels, villas, marina et résidences de luxe doivent transformer plusieurs kilomètres de côte en destination internationale pour grandes fortunes. Mais derrière les milliards promis se dessine une autre histoire : zones protégées, terrains contestés, changements législatifs, montages financiers opaques et mobilisation populaire. Depuis le printemps, le flamant rose est devenu l’emblème d’une révolte qui dépasse largement la défense de quelques plages.

Une île transformée en destination pour ultrariches

En 2021, Ivanka Trump et Jared Kushner naviguent au large de l’Albanie lorsqu’ils découvrent Sazan, une île montagneuse dressée à l’entrée de la baie de Vlora. Ancienne base militaire fermée au public pendant une grande partie de la période communiste, l’endroit est encore couvert de bunkers, de tunnels et de bâtiments abandonnés.

Quelques années plus tard, Ivanka Trump racontera avoir nagé jusqu’à l’île avant de la parcourir pieds nus avec son mari. Le couple, dit-elle, est immédiatement « captivé ». En mai 2026, elle présente encore Sazan dans un podcast comme une immense « île privée ».

Sauf que Sazan n’est pas privée. L’île appartient à l’État albanais. Sa superficie réelle est d’environ 570 hectares et les autorités travaillent aujourd’hui à transférer l’administration d’une grande partie de son territoire du ministère de la Défense vers celui chargé de l’économie afin de faciliter le projet touristique. Un projet de décision gouvernementale révélé en juin par le média d’investigation BIRN concerne plus de 5,2 millions de mètres carrés, soit plus de 90 % de la superficie de Sazan. Le gouvernement assure qu’il ne s’agit pas d’une privatisation mais d’une réorganisation destinée à permettre les négociations avec les investisseurs.

Et ce qui avait commencé comme le rêve immobilier d’un couple milliardaire est devenu, cinq ans plus tard, l’une des affaires politiques les plus explosives d’Albanie.

Jared Kushner rend publique ses ambitions albanaises en mars 2024. Son fonds Affinity Partners travaille alors sur plusieurs opérations immobilières dans les Balkans. Pour Sazan, l’idée est de transformer l’ancienne base militaire en complexe touristique haut de gamme composé d’hôtels et de villas.

Fin 2024, le gouvernement d’Edi Rama accorde le statut d’« investisseur stratégique » à Atlantic Incubation Partners LLC, une société liée à Kushner. L’investissement annoncé pour Sazan atteint 1,4 milliard d’euros. Les documents rendus publics prévoient notamment environ 45 hectares de constructions sur l’île.

Ce statut est loin d’être anodin. Il permet au projet de bénéficier d’un traitement privilégié de l’administration albanaise. L’État est lui-même appelé à participer à l’opération en apportant des actifs publics et en facilitant les infrastructures nécessaires. En juin 2025, Tirana a d’ailleurs créé une société publique, Albanian State Development & Real Estate, destinée notamment à gérer sa participation dans le développement touristique.

Même l’histoire militaire de Sazan doit s’effacer devant les bulldozers. L’île, longtemps utilisée comme champ d’entraînement et position stratégique, contient encore des munitions non explosées. Les autorités albanaises se sont engagées à sécuriser les terrains et les eaux environnantes afin de permettre le développement du resort. Mais Sazan n’est que la partie la plus spectaculaire du projet. Face à l’île se trouve un territoire autrement plus sensible.

Face à Sazan, huit kilomètres de littoral convoités

Sur le continent, autour de Zvërnec et de Pishë Poro, s’étend un paysage presque intact : plages, dunes, pinèdes, marais et lagunes séparent l’Adriatique de la lagune de Narta. C’est ici que le changement d’échelle devient vertigineux.

Les premières versions rendues publiques du projet évoquent hôtels, appartements, villas, lieux de loisirs et marina. Certaines estimations mentionnent jusqu’à 10 000 capacités d’hébergement. Des documents de planification examinés par plusieurs médias font apparaître des équipements allant jusqu’au golf, au parc aquatique, au casino ou à une marina susceptible d’accueillir plusieurs centaines de yachts. Le promoteur affirme de son côté que le projet de Zvërnec pourrait représenter plus de 4 milliards d’euros d’investissement et créer plus de 10 000 emplois.

À ce stade, toutefois, une partie de ces plans reste provisoire. Le promoteur lui-même explique que le projet continue d’évoluer et qu’il ne faut pas considérer les différents documents préparatoires comme un plan définitif. Une autre difficulté apparaît : savoir précisément qui développe quoi.

La société Zvërnec South Adriatic Development, créée en août 2024, est chargée d’une partie du projet continental. BIRN a montré qu’elle est détenue à travers une succession de sociétés passant notamment par une structure néerlandaise et qu’une partie de ses bénéficiaires économiques reste difficile à identifier publiquement. Les documents examinés par le média relient également le montage à des investisseurs qataris.

Lorsqu’ils sont interrogés sur le rôle exact de Jared Kushner, Affinity Partners et les différentes sociétés impliquées se renvoient parfois la balle. En 2026, les représentants du projet ont affirmé que Kushner et d’autres partenaires investissaient à titre personnel et non par l’intermédiaire d’Affinity Partners. Reuters n’a pas été en mesure de confirmer indépendamment l’ensemble de cette structure.

Le projet porte donc une signature mondialement connue, celle de la famille Trump, tout en reposant sur une architecture financière et juridique beaucoup moins lisible.

Une zone protégée ouverte aux promoteurs

Le principal obstacle est ailleurs. Zvërnec se trouve au cœur du paysage protégé de Vjosa-Narta, l’un des écosystèmes côtiers les plus remarquables des Balkans. La lagune constitue une halte majeure pour les oiseaux migrateurs. On y observe notamment flamants roses et pélicans, tandis que les plages et les milieux marins environnants accueillent des tortues caouannes et le très menacé phoque moine de Méditerranée. Pendant longtemps, construire un gigantesque complexe touristique dans un tel environnement aurait été extrêmement difficile.

Mais le cadre juridique a changé. En 2021, le gouvernement albanais avait déjà réduit de plus de 5 000 hectares la superficie bénéficiant du niveau de protection précédent autour de Pishë Poro et Narta. Puis, au début de 2024, des modifications controversées de la loi sur les zones protégées ont ouvert davantage la porte au développement d’infrastructures touristiques haut de gamme à l’intérieur de certains espaces protégés. Quelques semaines plus tard, Jared Kushner annonçait ses ambitions pour Sazan et Zvërnec. La chronologie nourrit depuis les soupçons des opposants au projet.

Le gouvernement d’Edi Rama réfute l’idée d’une législation taillée sur mesure pour la famille Trump et présente au contraire le développement comme une occasion historique de faire entrer l’Albanie dans le marché mondial du tourisme de luxe. Pour Rama, l’arrivée de capitaux internationaux doit permettre à un pays longtemps pauvre et isolé de valoriser son formidable potentiel touristique. Pour ses opposants, la question est tout autre : faut-il détruire ce qui rend précisément l’Albanie attractive afin de la rendre attractive ?

Des bulldozers avant les réponses

Au printemps 2026, le conflit quitte définitivement les dossiers administratifs. Des engins arrivent à Pishë Poro. Des accès sont ouverts, de la végétation défrichée et une clôture surmontée de barbelés apparaît autour d’une partie du terrain.

Les associations environnementales dénoncent des interventions dans une zone protégée avant la réalisation d’une étude d’impact environnemental complète. BirdLife International affirme que des machines ont pénétré dans le secteur dès la fin avril. Le gouvernement répond qu’il s’agit notamment de travaux préparatoires et d’études techniques, et non du lancement définitif de la construction du complexe.

Pour les habitants, la clôture devient pourtant un symbole. Une plage jusqu’alors accessible semble soudain soustraite au paysage commun. Le 23 mai, des riverains et militants écologistes se retrouvent devant les barbelés. Des affrontements éclatent avec la sécurité privée. Quelques jours plus tard, la contestation gagne Tirana. Des milliers de personnes descendent dans les rues. Et elles portent des flamants roses.

La « révolution des flamants »

L’oiseau devient rapidement l’emblème du mouvement. Flamants en carton, gonflables roses, pancartes et dessins envahissent les manifestations. Le mot d’ordre dépasse rapidement la seule défense de Narta : « L’Albanie n’est pas à vendre. » Ce qui devient la « Flamingo Revolution » agrège écologistes, étudiants, habitants de Vlora, membres de la diaspora et Albanais sans appartenance politique particulière. Des manifestations ont lieu nuit après nuit à Tirana.

Progressivement, les revendications changent de dimension. Il n’est plus seulement question de flamants roses ou de villas de luxe, mais de corruption, d’inégalités, de privatisation du littoral et d’une économie touristique dont une partie de la population redoute de devenir simplement la main-d’œuvre de service.

Le 23 juillet, après près de deux mois de mobilisation, la tension monte encore d’un cran devant le Parlement albanais. La police utilise canons à eau et gaz lacrymogènes contre des manifestants, certains ayant lancé œufs et bouteilles vers les forces de l’ordre. Le resort est devenu le détonateur d’une contestation beaucoup plus profonde du système politique albanais.

Derrière les hôtels, une bataille pour la propriété

À la question écologique s’ajoute un problème explosif dans un pays où la propriété foncière reste profondément marquée par les confiscations de l’époque communiste et les restitutions chaotiques des décennies suivantes.

Plusieurs familles de Zvërnec affirment que des terrains intégrés au futur projet leur appartiennent. Des habitants ont présenté à l’agence Reuters actes de propriété, documents fiscaux et décisions de justice pour contester la vente de parcelles attribuées à l’homme d’affaires Artur Shehu.

L’affaire a depuis pris une dimension judiciaire encore plus embarrassante. Le parquet spécial anticorruption et contre le crime organisé albanais, le SPAK, enquête sur Shehu et plusieurs associés. Les procureurs le soupçonnent notamment d’avoir utilisé de faux documents pour obtenir certains terrains et de blanchiment de capitaux provenant d’un trafic de cocaïne. En avril 2026, une société liée au développement aurait conclu avec lui une transaction foncière avoisinant 110 millions d’euros. Les fonds ont été gelés sur le compte d’un notaire dans le cadre de l’enquête.

Shehu conteste les accusations. Et il faut préciser un point essentiel : aucune malversation n’est reprochée à Jared Kushner, Ivanka Trump ou aux autres investisseurs du resort dans cette affaire, et rien n’indique qu’ils aient eu connaissance des soupçons visant le vendeur lors de la transaction.

Reste un résultat politiquement dévastateur : le projet censé incarner la nouvelle Albanie prospère se retrouve lié à l’un des problèmes les plus anciens du pays, celui de terres dont personne ne semble capable de garantir définitivement la propriété.

Bruxelles entre dans la bataille

Pour Edi Rama, l’enjeu est d’autant plus sensible que l’Albanie négocie son entrée dans l’Union européenne. Or Bruxelles regarde désormais directement vers Narta. Le 9 juin, la Commission européenne a publiquement indiqué suivre de près la situation et avoir transmis au gouvernement albanais ses inquiétudes sur la compatibilité de certains développements avec les obligations environnementales européennes. Elle a rappelé que Tirana devait éviter toute décision susceptible de compromettre son processus d’adhésion.

Quelques jours plus tard, le Parlement européen est allé plus loin. Dans son rapport sur l’Albanie adopté en juin, il demande un moratoire immédiat sur les nouveaux permis, travaux et interventions dans les zones protégées tant que la législation albanaise n’aura pas été remise en conformité avec les standards européens. Les eurodéputés réclament également des études d’impact environnemental complètes et une véritable participation du public.

Pour un gouvernement qui présente l’adhésion à l’Union comme l’un de ses grands objectifs stratégiques, l’avertissement est difficile à ignorer.

Un modèle de développement en procès

Edi Rama ne renonce pourtant pas. Le Premier ministre continue de défendre les investissements, assure que l’environnement sera protégé et refuse l’idée que quelques milliers de manifestants puissent décider du développement économique du pays. Il promet des évaluations environnementales et présente les complexes touristiques comme une étape vers une Albanie plus riche, plus moderne et davantage intégrée à l’économie européenne. Les promoteurs avancent les mêmes arguments : emplois, infrastructures, investissements étrangers, tourisme haut de gamme et valorisation internationale du pays.

Mais les opposants posent une question différente. Une plage encore sauvage vaut-elle davantage lorsqu’elle accueille des milliers de chambres d’hôtel ? Une lagune devient-elle plus productive lorsqu’une marina et des villas apparaissent sur ses rives ? Et que reste-t-il d’un patrimoine commun lorsque son accès dépend du modèle économique d’un resort ?

C’est peut-être là que se joue réellement l’affaire Sazan-Narta. Pas dans la confrontation simpliste entre développement et immobilisme, mais dans le choix du développement lui-même.

L’Albanie connaît depuis plusieurs années une spectaculaire croissance touristique. Ses plages, longtemps épargnées par le tourisme de masse qui a bétonné une partie des côtes espagnoles, italiennes ou croates, attirent aujourd’hui hôtels, promoteurs et capitaux internationaux.

Cette virginité constitue sa richesse. Elle constitue aussi sa vulnérabilité.

Sur Sazan, il est encore possible d’imaginer la reconversion raisonnée d’une ancienne base militaire. À Narta, la question est plus brutale : une fois les dunes rasées, les routes tracées, les marais fragmentés et plusieurs kilomètres de littoral urbanisés, le retour en arrière devient presque impossible.

Depuis bientôt deux mois, les flamants roses en carton qui circulent dans les rues de Tirana racontent donc quelque chose de plus vaste qu’une querelle immobilière. Ils racontent la peur de voir un pays vendre, au moment même où le monde commence à le découvrir, ce qu’il possède de plus rare.

Et derrière les noms d’Ivanka Trump et Jared Kushner, derrière les milliards et les promesses d’hôtels cinq étoiles, une question est désormais adressée directement au gouvernement albanais : à qui doit profiter l’Albanie qui vient ?